Publiziert am: Freitag, 20. Januar 2017

Missbräuche bitte auch hier verhindern

Tribüne

Exponenten des Mieterverbandes werden kaum müde, Hauseigentümer und Vermieter als Mieterschrecke, Halsabschneider oder skrupellose Abzocker zu verunglimpfen. Letztlich sollen die Hauseigentümer nicht unwesentlich schuld daran sein, dass es nicht genügend sogenannte «bezahlbare Wohnungen» gibt. Geht es allerdings darum, einen vom Mieter verursachten Missstand zu beseitigen, übt man sich in vornehmer Zurückhaltung.

Die Bestimmungen im Obligationenrecht zum Mietvertrag – insbesondere die Revisionen seit 1990 – gehören im Wesentlichen zur sogenannten Missbrauchsgesetzgebung. Es soll verhindert werden, dass eine Vertragspartei ihre etwa durch den Markt gegebene Macht zuungunsten der schwächeren Partei missbraucht. Beim nachfolgend skizzierten Revisionsvorschlag geht es augenfällig um die Verbesserung der Rechtsposition des Vermieters. Für einmal wäre diese auch für die wohnungssuchende Mieterschaft von grossem Nutzen.

Der Mieter hat grundsätzlich das Recht, seine Mietwohnung ganz oder teilweise unterzuvermieten. Allerdings muss er hierfür im konkreten Fall die Zustimmung des Vermieters einholen. Dieser kann die Zustimmung verweigern, wenn ihm die Bedingungen der Untermiete nicht bekanntgegeben werden, die Bedingungen gegenüber der Hauptmiete missbräuchlich sind oder ihm daraus ein wesentlicher Nachteil entsteht.

Das Bundesgericht hat sodann wiederholt bestätigt, dass eine «ewige» Untermiete, also wenn der Mieter kein Interesse mehr an der Rückkehr ins Mietobjekt hat, vom Vermieter nicht akzeptiert werden muss. Die Praxis sieht jedoch leider anders aus: Mieter informieren den Vermieter häufig gar nicht über die Untermiete. Sie haben dabei kaum Konsequenzen zu befürchten. Denn vom Vermieter wird in der Praxis verlangt, dass er die Missbräuchlichkeit der Untermiete nachweisen muss. Wie soll der Vermieter aber beispielsweise beweisen, dass der Mieter keine Absicht hat, jemals wieder in die Mietwohnung einzuziehen? Oder wie soll ein missbräuchlicher Untermietzins bewiesen werden, wenn angeblich kein schriftlicher Vertrag vorliegt und die Untermiete bar bezahlt wird?

Problematische Untervermietungen haben in jüngerer Zeit zugenommen. Das geltende Mietrecht schottet die Bestandesmieten vom Markt ab. In langjährigen Mietverhältnissen liegen die Mietzinse oftmals weit unter dem ortsüblichen Niveau vergleichbarer Wohnungen. Es ist für den Mieter daher lohnenswert (statt den Mietvertrag zu künden), die günstige Altbauwohnung zu einem höheren Mietpreis an einen oder mehrere Untermieter weiterzuvermieten. Der Mieter kommt so ohne eigene Leistung zu einem monatlichen Zusatzeinkommen.

In der Praxis zeigen sich diverse «Spielformen» solcher gewinnbringender Untervermietungen (konstante Untervermietung über mehrere Jahre ohne Rückkehrabsicht des Mieters, Untervermietung einzelner Zimmer zu überhöhten Preisen an mehrere Personen, Untervermietung tage-/wochenweise zu Ferienzwecken etc.). Der Vermieter wird über solche Untervermietungen meist nicht informiert oder die Untermietbedingungen werden ihm vorenthalten. Vielfach erfährt der Vermieter erst aufgrund von Reaktionen durch Nachbarn von den steten Personenwechseln in der Mietwohnung oder er sieht sein Mietobjekt auf einschlägigen Internetplattformen zur Miete ausgeschrieben.

Ich habe daher einen Vorstoss eingereicht, um missbräuchlichen Untermieten einen Riegel zu schieben. Untermiete soll künftig nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig sein. Verweigert der Mieter die schriftliche Bekanntgabe der Untermiete oder macht er Falschangaben, so soll der Vermieter dies mit einer ausserordentlichen Kündigung sanktionieren können.

Nachdem die Rechtskommission des Nationalrates im Mai des letzten Jahres meinen Vorstoss mit grosser Mehrheit unterstützt hatte, hat ihn die Schwesterkommission des Ständerates mit nur einer Stimme Differenz abgelehnt. Der Ball liegt nun wieder bei der Rechtskommission des Nationalrates. Letztlich geht es einzig darum, praxistaugliche Regeln zur Vermeidung der heutigen Auswüchse bei der Untermiete zu schaffen.

* Nationalrat Hans Egloff ist Präsident des Hauseigentümerverbands Schweiz HEV.

Die Tribüne-Autoren geben ihre eigene Meinung wieder; diese muss sich nicht mit jener des sgv decken.