Publiziert am: 08.03.2019

Prêter plus d’attention aux plans

étude cs – Avec la multiplication des logements vides, la qualité devient

un critère de choix. Hors des grands centres, l’écart entre l’offre et la demande va encore augmenter, malgré la fin du recul de l’immigration.

Aussi longtemps que les taux d’intérêt resteront négatifs, la construction de logements se poursuivra allègrement, en dépit des taux de vacance. Pourtant, les maîtres d’ouvrage, qui sont généralement des caisses de pension et d’autres investisseurs ­institutionnels, agissent de manière rationnelle dans une large mesure. Comme les actifs à risque faible ne dégagent plus de revenus sur le marché des capitaux, les investisseurs se tournent vers l’immobilier.

Certes, les rendements nets des placements dans ce dernier sont en baisse, mais ils restent nettement plus intéressants que ceux du marché des capitaux en dépit des surfaces vacantes. Par conséquent, rien n’arrête les investissements, et le nombre de logements locatifs vides va certainement augmenter encore en Suisse.

Retournement de tendance en matière d’immigration

Quoi qu’il en soit, la demande de logements locatifs devrait connaître une évolution réjouissante cette année. L’accélération de la croissance économique a mis fin au recul de l’immigration. Selon les prévisions, le solde migratoire s’élèvera de près de 10% en 2019.

Cette évolution devrait stimuler la demande de logements locatifs, bien que la dynamique conjoncturelle ­accuse un nouveau ralentissement. C’est probablement la Suisse alémanique qui en profitera en premier lieu, car le retournement de tendance migratoire n’a pas encore commencé en Suisse romande, un phénomène attribuable à la migration de retour concernant les Portugais, qui y constituent le plus important groupe d’étrangers.

Taux d’intérêt bas et soutienà l’activité de construction

En 2019 néanmoins, un grand nombre de logements locatifs neufs arriveront sur un marché souvent saturé en mal de locataires. L’activité de construction se concentre surtout dans les communes péri­urbaines mais, dans les grands centres, elle reste nettement inférieure à celle observée dans d’autres types de communes (voir graphique).

La pénurie de logements dans les grands centres est donc intrinsèque à ceux-ci. L’activité de construction reste trop élevée par rapport à la demande en raison du niveau extrêmement bas des taux, et elle est déployée au mauvais endroit du fait d’une densification insuffisante.

L’écart entre l’offre et la demande en dehors des grandes villes va donc gonfler le nombre de logements locatifs vacants cette année encore, même si c’est à rythme légèrement plus lent qu’en 2018. Pour l’instant, les loyers proposés sur le marché devraient afficher une évolution plus négative et chuter de 1% à 2%.

La qualité revient sur le devant de la scène

Dans cet environnement concurrentiel, les bailleurs ont multiplié leurs efforts de commercialisation, mais cela ne suffit plus bien souvent. C’est pourquoi ils se recentrent sur la qualité des logements, l’emplacement de ceux-ci revêtant plus d’importance que jamais. La topographie des surfaces vacantes met par exemple en évidence que le nombre de celles-ci diminue lorsque le site est facile d’accès ou proche d’une agglomération. Outre les aspects de localisation, ce sont avant tout les plans des logements qui définissent la qualité de ceux-ci, car ils déterminent la manière dont les locataires peuvent exploiter les mètres carrés à disposition.

Qualité des plans négligée

Bien que les plans soient le quatrième critère de qualité le plus important mentionné par les personnes en quête de logement, ils ont été longtemps négligés dans l’immobilier. Le fait que l’absorption des ­appartements n’ait posé aucun problème ces vingt dernières années a certainement contribué à ce phénomène. En outre, il était difficile d’évaluer la qualité des plans de ­manière objective jusqu’à présent. ­Depuis peu néanmoins, les technologies numériques permettent de l’apprécier d’un point de vue quantitatif et donc avec objectivité. À l’aide d’algorithmes, il est par exemple possible de calculer l’incidence de lumière dans chaque pièce, de sorte que la luminosité du logement peut être quantifiée. Les possibilités d’ameublement et la manière dont les espaces sont reliés entre eux sont d’autres aspects mesurables.

Il est donc plus aisé de comparer les caractéristiques des plans et de disposer ainsi de données-clés sans devoir se rendre sur place. Il n’existe toutefois pas de plan idéal, car les critères prioritaires à cet égard ­varient d’un groupe cible à l’autre. Néanmoins, les chiffres-clés fournis permettent de mieux adapter un logement à un groupe cible déterminé et de le positionner de manière plus précise sur le marché.

Une importance accrue devrait donc être accordée aux plans à l’avenir – au profit des locataires.

Fredy Hasenmaile

IS&P, Head Real Estate Economics