Le Conseil fédéral souhaite renforcer la Lex Koller. La révision s’articule autour de deux mesures principales: à l’avenir, les investisseurs étrangers ne pourront plus prendre de participation dans des fonds immobiliers suisses ni dans des sociétés immobilières résidentielles cotées en bourse. De plus, l’acquisition de terrains destinés à des établissements stables à des fins d’investissement sera à nouveau soumise à autorisation. D’autres modifications concernent les résidences principales et les résidences secondaires.

Le Graal: dénicher des capitaux

Ce projet ne s’attaque pas aux causes de la pénurie de logements. L’acquisition de biens immobiliers résidentiels par des personnes résidant à l’étranger est déjà largement règlementée et soumise à des restrictions importantes. La révision concerne avant tout l’accès aux capitaux d’investissement.

Or, c’est précisément là que le bât blesse. Les fonds immobiliers et les sociétés immobilières cotées en bourse financent une part importante de la construction de logements par des professionnels en Suisse. Si les investisseurs étrangers sont exclus, le cercle des bailleurs de fonds potentiels se rétrécit. La mobilisation de capitaux devient plus difficile et plus coûteuse.

Par ailleurs, ce projet soulève d’importantes questions d’application. Les banques et les opérateurs boursiers devraient vérifier, pour chaque transaction, si un acheteur est considéré comme une «personne résidant à l’étranger». Les obligations de contrôle prévues confieraient aux acteurs privés du marché des tâches qui sont aujourd’hui assumées par les autorités compétentes. Une telle mise en œuvre est difficilement applicable, notamment en ce qui concerne les titres cotés en bourse et les organismes de placement collectif.

Confusion fondamentale

D’un point de vue économique, le projet confond le marché des capitaux et le marché du logement. Sur le marché du logement, l’offre et la demande déterminent le prix des logements. Sur le marché des capitaux, on décide comment financer les nouvelles constructions, les remplacements de bâtiments et les rénovations. Le capital ne crée pas de besoin supplémentaire en logements: il finance les logements. Rendre l’accès au capital plus difficile ne permet donc pas de créer un seul logement supplémentaire. Au contraire: si les investissements deviennent moins attractifs, les moyens disponibles pour les nouvelles constructions, les constructions de remplacement et les rénovations vont diminuer. Plus le fait que l’achat d’une action ou d’une part de fonds n’entraîne pas de changement de propriétaire d’un logement. Il s’agit simplement de la négociation d’un titre. Cela n’entraîne ni la disparition de logements du marché, ni une augmentation de la demande de logements. Les causes réelles de la pénurie ne sont pas abordées: activité de construction insuffisante, procédures de planification et d’autorisation fastidieuses, obstacles règlementaires divers.

Toute la chaîne impactée

Les répercussions économiques vont bien au-delà du marché immobilier. La baisse des investissements se traduirait par une diminution des commandes pour les architectes, ingénieurs, bureaux d’études, entreprises de construction, artisans et de nombreuses PME. De plus, la baisse des valorisations et la diminution de la liquidité des fonds immobiliers et des sociétés immobilières pourraient aussi peser sur les retraites et d’autres investisseurs institutionnels.

Pour remédier à la pénurie de logements, il faut agir là où de nouveaux logements voient le jour: en accélérant les procédures d’autorisation, en réduisant les obstacles règlementaires et en mettant en place des conditions-cadres favorables à l’investissement – et non en imposant des restrictions supplémentaires au marché des capitaux.

Philipp Bauer, usam, a.i