L’initiative sur les loyers lancée par l’Asloca, l’association des locataires, a abouti. Elle exige qu’un loyer soit considéré comme abusif s’il dépasse les coûts réels liés au bien loué, majorés d’un rendement raisonnable, ou s’il repose sur un prix d’achat surévalué. En outre, les loyers doivent être réexaminés automatiquement et régulièrement, puis ajustés si nécessaire.

L’initiative vise ainsi à renforcer encore davantage le contrôle étatique d’un marché déjà fortement règlementé. Elle mise sur le contrôle des prix, alors que les loyers élevés proposés reflètent avant tout une pénurie de logements.

Contrôle étatique des loyers

L’initiative donne l’impression qu’il faudrait une nouvelle protection contre les loyers abusifs. En réalité, la Constitution fédérale oblige déjà la Confédération à prévenir les abus dans le domaine locatif. Le Code des obligations met en œuvre ce mandat: les rendements excessifs sont interdits, les augmentations de loyer doivent être justifiées et les loyers peuvent faire l’objet d’un recours. Des autorités de conciliation paritaires sont prévues à cet effet.L’initiative va bien plus loin. Le principe de l’orientation vers les coûts doit être renforcé au niveau constitutionnel et associé à un contrôle automatique et régulier. La protection existante contre les abus se transformerait ainsi progressivement en une administration des prix par l’État à l’échelle nationale.

Le problème ne sera pas résolu

Cette règlementation supplémentaire ne résout toutefois pas le problème fondamental du marché du logement: la pénurie. Lorsque le nombre de personnes à la recherche d’un logement dépasse le nombre de logements disponibles, les prix augmentent. Ceux-ci reflètent cette pénurie et constituent en même temps un signal important pour les investissements.

C’est précisément là que réside le problème du marché immobilier suisse: l’offre ne parvient pas à répondre suffisamment à la demande. La densification est entravée, les procédures d’autorisation prennent trop de temps, les coûts de construction et de mise en conformité augmentent, et les nouvelles règlementations ne cessent de renchérir les nouveaux projets. Au lieu de lever ces obstacles, l’initiative se concentre sur les prix.

Nouveau monstre bureaucratique

D’un point de vue règlementaire, ce n’est pas la bonne approche. Limiter les possibilités de rendement et accroître les risques règlementaires rend les investissements moins attractifs. Les projets à la limite de la rentabilité peuvent être reportés ou abandonnés. Des études internationales sur le contrôle des loyers mettent en évidence ces risques: baisse de l’offre, diminution des investissements, réduction de l’entretien et baisse de la mobilité des locataires.

L’initiative risque ainsi d’aggraver encore la pénurie à long terme. À cela s’ajoute la charge administrative. Et des questions: quels sont les coûts réels d’un bien immobilier vieux de 50 ans? Quels investissements prendre en compte? Qu’est-ce qu’un bon rendement? Quelle fréquence pour les contrôles? Le contrôle régulier de millions de baux nécessite des données, des pièces comptables, du personnel et des procédures. Les propriétaires et les gestionnaires devraient fournir les justificatifs correspondants. Avec une charge administrative supplémentaire pour les autorités et les instances de conciliation.

La réponse économique se trouve du côté de l’offre: procédures de planification et d’autorisation plus rapides, meilleures possibilités de densification, réduction des coûts de construction liés à la règlementation et conditions-cadres fiables pour les investissements. L’État doit empêcher les abus, garantir des règles du jeu claires sans gérer les loyers. À long terme, ce ne sont pas davantage de contrôles, mais davantage de logements qui permettront de sortir de cette ornière.

Philipp Bauer, usam