Journal des arts et métiers: Dans le monde immobilier romand, qu’est-ce qui a fondamentalement changé en quatre ans?

n Pascal Besnard: Le principal changement concerne certainement la politique de taux d’intérêt négatifs de la Banque nationale suisse. Celle-ci a renforcé la demande en biens immobiliers en tant que classe d’actifs, car les rendements réalisables sont devenus plus attrayants par rapport à d’autres classes d’actifs, comme par exemple les obligations. Ce qui se traduit par une très forte activité de construction, en particulier dans le domaine des immeubles résidentiels de rendement.

Quel est le phénomène le plus important sur l’année en cours, quelle est la tendance actuelle la plus saillante?

n La croissance des prix des logements en propriété. Au deuxième trimestre 2017, elle a augmenté de +0,6% par rapport à l’année précédente. Quant à la croissance des loyers, elle a subi un coup d’arrêt presque total. Avec des motifs variés: dans le cas des logements locatifs, l’apaisement des prix tient à la forte activité de construction et au recul de l’immigration, tandis les logements en propriété voient leur demande limitée par le niveau élevé des prix et les obstacles au financement.

Comment ces tendances se répartissent-elles dans les différentes régions romandes?

n Concernant les logements locatifs, les surfaces vacantes augmentent. Dans les grandes agglomérations de Genève et de Lausanne, nous observons une certaine détente, mais les appartements restent rares. Dans quelques zones comme l’ouest lausannois, l’activité de planification reste très élevée. En dehors de ces villes, par exemple dans certaines régions du Valais, des offres excé­dentaires apparaissent. En ce qui concerne les surfaces de bureaux, l’offre demeure relativement élevée et la commercialisation exigeante. Dans la ville de Genève en particulier, les loyers sont sous pression. Les prix des logements en propriété ont déjà amorcé un revirement de tendance, en particulier sur les bords du Léman, où les prix des transactions pour les biens en propriété se situent déjà près de 8% sous les plafonds de 2013.

Le risque de bulle est-il encore d’actualité?

n Le marché des logements en propriété à usage propre, qui figurait au centre des débats sur une éventuelle bulle, suit toujours le cap d’un atterrissage en douceur. Il est cependant trop tôt pour lever l’alerte. Au bord du lac Léman, justement, le niveau des prix s’est décorrélé des revenus et demeure très élevé malgré de premières corrections. En outre, les risques s’accroissent autour des immeubles résidentiels de rendement. En dépit d’offres excédentaires hors des centres, l’activité de construction reste élevée sur ce marché et une accalmie n’est susceptible de se produire que si les taux d’intérêt quittent le territoire négatif.

Que prévoyez-vous pour l’année prochaine?

n Nous tablons sur une croissance des prix toujours faible, voire légèrement négative pour les logements en propriété et les loyers résidentiels. Et concernant les logements locatifs, les surfaces vacantes devraient continuer d’augmenter.

Et pour les différentes entreprises du secteur?

n Le secteur principal du bâtiment a encore pu bénéficier de commandes favorables, en particulier pour les entreprises générales et totales intervenant dans différentes régions et orientées vers la construction d’immeubles à usage commercial et de logements locatifs. Le second-œuvre profite lui aussi de la solide conjoncture du bâtiment.

Interview: 
François Othenin-Girard