La hausse des loyers et la situation tendue sur le marché suisse du logement ont accru la pression politique. Avec le durcissement prévu de la Lex Koller, le Conseil fédéral mise sur une restriction de la demande de personnes résidant à l’étranger. Mais à y regarder de plus près, on peut se demander si cet instrument peut résoudre le problème sous-jacent.

Pénurie structurelle

Au plan économique, le diagnostic fait certes l’unanimité: le marché suisse du logement est tendu, en particulier dans les centres économiques. Avec un taux de vacance d’environ 1%, le marché est en déséquilibre. Cette pénurie doit être considérée du côté de l’offre, avec des zones à bâtir limitées, des procédures d’autorisation fastidieuses et des obstacles règlementaires qui compliquent la création de logements supplémentaires. Dans la foulée, la demande continue à augmenter et l’inélasticité de l’offre se traduit par une nouvelle hausse des prix.

Or, la Lex Koller ne s’attaque pas à ces causes structurelles. Elle vise la demande. En plus, seulement dans un segment très limité. Les ressortissants de pays tiers tout comme certaines formes d’investissements immobiliers indirects sont ciblés: mais cette demande reste de moindre importance en comparaison avec le marché pris dans son ensemble.

Effets négatifs considérables

Puis, il y a ce deuxième aspect souvent sous-estimé: le projet n’intervient pas que sur le marché immobilier résidentiel, mais aussi sur le marché des capitaux. Il faut le souligner, ces restrictions concernent les fonds immobiliers, les sociétés cotées en bourse et d’autres véhicules d’investissement.

Or, dans ce secteur, les conséquences s’avèrent potentiellement considérables. Ces instruments sont des piliers essentiels du financement immobilier et permettent une large diversification des risques tout comme la mobilisation de capitaux pour les nouvelles constructions et les rénovations.

Si l’accès à ces marchés était restreint, non seulement la liquidité diminuerait, mais aussi l’attractivité de la place pour les investisseurs. Cela pourrait avoir un impact négatif à moyen et long terme sur l’activité de construction. Donc en définitive sur la variable qui serait justement celle qui permettrait de détendre le marché du logement. Les responsables politiques courent donc le risque de réduire encore davantage l’offre de manière indirecte, tout en essayant de freiner la demande de manière sélective.

La cible est ratée

Cette situation est bien problématique pour l’économie des PME. Celles-ci dépendent du bon fonctionnement des différents marchés immobiliers, qu’il s’agisse de bureaux, d’usines ou de locaux commerciaux. Si les investisseurs étrangers ne sont plus autorisés à acquérir des biens immobiliers commerciaux que pour leur propre usage, une partie de l’offre de capitaux existante va disparaître à tout jamais.

Bref, tout cela va réduire la flexibilité du marché, compliquer les projets d’implantation et retarder les décisions d’investissement. Le durcissement de la Lex Koller s’attaque aux symptômes, mais pas aux causes. Il réduit la demande de manière sélective, sans améliorer les conditions-cadres nécessaires à une offre accrue. La pénurie n’est donc pas éliminée, mais simplement repoussée plus loin.

Les racines du mal

Pour améliorer durablement la situation immobilière, il faut s’attaquer aux racines du problème: optimiser les mises à disposition de terrains à bâtir, accélérer les procédures d’aménagement et d’autorisation, mettre en place des incitations à l’investissement de manière à stimuler la construction. Tant que les responsables politiques n’utiliseront pas ces leviers structurels avec détermination, toute règlementation supplémentaire de la demande restera une intervention aux effets limités – et aux effets secondaires potentiellement considérables. La Lex Koller équivaut plus à un coup de frein que d’accélérateur.

Philipp Bauer, usam, a.i.