St. T. aus O.: Wir führen im Ort eine Garage. Im Firmengebäude befinden sich auch zwei Mietwohnungen. Kürzlich hatten wir einen Wasserschaden aufgrund eines Leitungsbruchs. Wasser trat aus, floss bis ins Untergeschoss und beschädigte im Kellerabteil eingelagerte Sachen eines Mieters. Da der Mieter keine Hausratversicherung hat, hat er sich an uns gewandt. Müssen wir tatsächlich für die Beschädigung seiner Sachen aufkommen?

Sehr geehrter Herr T. – Vielen Dank für Ihre interessante Frage. Wie Sie die Verhältnisse schildern, geht es um Ihre (allfällige) Haftung für Schäden als Eigentümer der Liegenschaft.

Werkeigentümer haften kausal

Der Eigentümer eines Werks haftet nach Artikel 58 Abs. 1 des Obligationenrechts (OR) für den Schaden, der infolge einer fehlerhaften Anlage, Herstellung oder eines mangelhaften Unterhalts des Gebäudes oder eines anderen Werks verursacht wird.

Als Werk gilt ein stabiler, direkt oder indirekt mit dem Erdboden verbundener, künstlich (von Menschenhand) hergestellter oder angeordneter Gegenstand – zum Beispiel Strassen, Gebäude, Skipisten, gewisse Sportanlagen oder Spielplatzgeräte. Auch als Eigentümer eines Hauses haften Sie gemäss Werkeigentümerhaftung nach Art. 58 Abs. 1 des OR. Es handelt sich dabei um eine milde Kausalhaftung. Gemeint ist damit, dass Werkeigentümer für den Schaden auch dann haften, wenn sie kein Verschulden trifft.

Werkmängel haben verschiedene Ausprägungen

Ein Werkmangel liegt beispielsweise vor, wenn das Werk für den zweckmässigen Gebrauch, zu dem es bestimmt ist, keine genügende Sicherheit bietet. Werkeigentümer dürfen allerdings davon ausgehen, dass das Werk bestimmungsgemäss benützt wird, und dass Benützer ein Mindestmass an Vorsicht walten lassen. So könnten – je nach konkreten Umständen des Einzelfalls – ein vereister Hauszugang, eine fehlende Signalisation im Strassenverkehr oder einzelne, nicht genügend gekennzeichnete Stufen im Vorraum der Toiletten eines Hotels als Werkmangel gelten. Geht es um einen Erstellungsmangel, so haften Werkeigentümer ungeachtet dessen, ob sie diesen Mangel kannten. Geht es dagegen um einen Unterhaltsmangel, so hängt die Haftung der Eigentümer primär von der Zumutbarkeit und Verhältnismässigkeit der Kontrollen und den zeitlich zur Verfügung stehenden Möglichkeiten der Mängelbehebung ab.

Betriebshaftpflichtversicherung schützt

Der Leitungsbruch in Ihrer Liegenschaft müsste dem letzten Beispiel, dem Unterhaltsmangel, zugeordnet werden. Auch wenn Sie kein Verschulden am Leitungsbruch trifft, können Sie für den Schaden eines Dritten haftbar werden.

Ich empfehle Ihnen, den Sachverhalt Ihrer Betriebshaftpflichtversicherung zu melden. Die Betriebshaftpflichtversicherung schützt Sie auch in der Eigenschaft als Werkeigentümer. Die Schadenfachexpertinnen und -experten werden die Ansprüche des Mieters prüfen und Sie beraten.