Die Mietpreis-Initiative des Mieterverbands ist zustande gekommen. Sie verlangt, dass ein Mietzins als missbräuchlich gilt, wenn er die tatsächlichen Kosten für die Mietsache zuzüglich einer angemessenen Rendite übersteigt oder auf einem übersetzten Kaufpreis beruht. Zudem sollen Mietzinse automatisch und regelmässig überprüft und gegebenenfalls angepasst werden.

Damit will die Initiative einen ohnehin stark regulierten Markt noch stärker staatlich steuern. Sie setzt auf Preiskontrolle, obwohl hohe Angebotsmieten vor allem Ausdruck eines knappen Wohnungsangebots sind.

Staatliche Preisadministration

Die Initiative erweckt den Eindruck, es brauche einen neuen Schutz vor missbräuchlichen Mieten. Tatsächlich verpflichtet bereits die Bundesverfassung den Bund, Missbräuche im Mietwesen zu verhindern. Das Obligationenrecht setzt diesen Auftrag um: Übersetzte Erträge sind unzulässig, Mietzinserhöhungen müssen begründet und Mietzinse können angefochten werden. Dafür stehen paritätische Schlichtungsbehörden zur Verfügung.

Die Initiative geht wesentlich weiter. Die Kostenorientierung soll auf Verfassungsstufe gestärkt und mit einer automatischen und regelmässigen Überprüfung verbunden werden. Damit würde aus dem bestehenden Missbrauchsschutz zunehmend eine flächendeckende staatliche Preisadministration.

Das Problem wird nicht gelöst

Diese zusätzliche Regulierung löst jedoch das grundlegende Problem des Wohnungsmarkts nicht: die Knappheit. Wo mehr Menschen Wohnungen suchen, als verfügbar sind, steigen die Preise. Diese sind Ausdruck der Knappheit und zugleich ein wichtiges Signal für Investitionen.

Genau hier liegt das Problem des Schweizer Wohnungsmarkts: Das Angebot kann auf die Nachfrage nicht genügend reagieren. Verdichtungen werden erschwert, Bewilligungsverfahren dauern zu lange, Bau- und Regulierungskosten steigen, und stets neue Vorschriften verteuern neue Projekte.

Statt diese Hindernisse abzubauen, setzt die Initiative beim Preis an. Das ist ordnungspolitisch der falsche Weg. Wer Ertragsmöglichkeiten beschränkt und regulatorische Risiken erhöht, macht Investitionen weniger attraktiv. Projekte an der Rentabilitätsschwelle können verschoben oder aufgegeben werden. Internationale Untersuchungen zu Mietpreiskontrollen zeigen entsprechende Risiken: weniger Angebot, geringere Investitionen, weniger Unterhalt und sinkende Mietermobilität. Die Initiative droht damit die Knappheit langfristig noch zu verschärfen.

Gigantische Bürokratie droht

Hinzu kommt der administrative Aufwand. Und er wirft zahlreiche Fragen auf: Was sind die «tatsächlichen Kosten» einer 50‑jährigen Liegenschaft? Welche Investitionen dürfen angerechnet werden? Was ist eine angemessene Rendite? Wie oft wird kontrolliert?

Millionen Mietverhältnisse regelmässig zu überprüfen, erfordert Daten, Buchhaltungsunterlagen, Personal und Verfahren. Eigentümer und Verwaltungen müssten entsprechende Nachweise bereitstellen. Gleichzeitig entstünde zusätzlicher Vollzugsaufwand für Behörden und Schlichtungsstellen. Ein enormer Aufwand.

Antwort liegt auf Angebotsseite

Die wirtschaftspolitische Antwort auf Wohnungsknappheit liegt auf der Angebotsseite: schnellere Planungs- und Bewilligungsverfahren, bessere Möglichkeiten zur Verdichtung, tiefere regulatorische Baukosten und verlässliche Rahmenbedingungen für private Investitionen.

Der Staat soll Missbrauch verhindern und klare Spielregeln gewährleisten. Er sollte aber nicht die Preisbildung eines ganzen Marktes administrieren. Bezahlbarer Wohnraum entsteht langfristig nicht durch mehr Kontrollen, sondern durch mehr Wohnungen.

Philipp Bauer, Ressortleiter sgv