Der Bundesrat will den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland deutlich erschweren. Der in die Vernehmlassung geschickte Text sieht für die Angehörigen nichteuropäischer Länder sogar für Hauptwohnungen eine Bewilligungspflicht vor. Das Verbot zum Erwerb von Geschäftsliegenschaften in der Schweiz durch Personen im Ausland steht ebenfalls zur Debatte. Der Entwurf schlägt diskriminierende Bestimmungen vor, die auf falschen Annahmen beruhen, und erweist sich zudem als bürokratisches Monster.

Gemäss dem Bericht des Bundesrats hat das Gesetz zum Zweck, den Erwerb von Grundstücken in der Schweiz durch Personen im Ausland zu beschränken, um die «Überfremdung des einheimischen Bodens» zu verhindern. Der Bundesrat möchte zum ursprünglichen Geist des Texts zurückkehren und schlägt strengere Regeln vor – auch wenn es kaum zehn Jahre her ist, dass dieselbe Exekutivbehörde die Aufhebung dieses Gesetzes vorschlug und argumentierte, dass die übermässige «Gefahr einer Überfremdung» des einheimischen Bodens verschwunden sei.

Veränderte Marktlage

Seiner Meinung nach war die Lex Koller ein Hindernis für den Grundstückshandel und daher ein Bremsklotz für den freien Markt. Angesichts des daraus resultierenden überhitzten Immobilienmarkts hat das Parlament im Jahr 2014 aber auf eine Erleichterung des Erwerbs von Immobilien in der Schweiz durch im Ausland wohnhafte Personen verzichtet. Auch wenn die Linken von dieser Idee angetan waren, so hat das Parlament vor kaum drei Jahren ein klares Zeichen gesetzt und zwei Motionen, die in Richtung einer Verschärfung gingen und gesamthaft den gleichen Inhalt wie der in die Vernehmlassung geschickte Text hatten, abgelehnt. Überdies hat sich die Marktlage seit 2015 verändert. Der Markt der Geschäftsliegenschaften ist schwächer geworden, und auf dem Mietimmobilienmarkt zeichnet sich eine ähnliche Tendenz ab. Die Legitimation dieses Vorschlags des Bundesrats kann ernsthaft in Frage gestellt werden.

Unnötiges Verwaltungsmonster

Der Bundesrat schlägt einen Katalog von unnötigen, gefährlichen und manchmal absurden Änderungen und Diskussionsthemen vor. Hierzu ein Beispiel: Seit 1997 benötigen Angehörige von Drittstaaten, die in der Schweiz wohnhaft sind, für den Erwerb einer Hauptwohnung keine Bewilligung mehr. Mit der Verschärfung des Gesetzes würde der Erwerb einer Hauptwohnung durch Angehörige von Staaten, die weder der Europäischen Union (EU) noch der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA) angehören, erneut bewilligungspflichtig, selbst in eindeutigen Fällen. Bei einem Wegzug aus der Schweiz wären diese überdies verpflichtet, ihre Wohnung innert zwei Jahren zu verkaufen.

Es sei daran erinnert, dass die Zahl von neu in der Schweiz eintreffenden Drittstaatsangehörigen bereits heute beschränkt ist und mit der Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative weiter sinken soll. Ausserdem entscheiden sich nur wenige von ihnen zum Erwerb eines Grundstücks. Viele Drittstaatsangehörige, die das Land verlassen, verkaufen ihr Grundstück aus eigenem Antrieb, um an ihrem neuen Wohnort ein anderes zu kaufen. Es ist völlig widersprüchlich, diese Revision damit zu rechtfertigen, die Verfahren vereinfachen zu wollen, dann aber den Entwurf mit diskriminierenden Bestimmungen zu versehen, mit denen die administrative Belastung deutlich zunimmt.

Der Bundesrat stellt auch das Verbot des Erwerbs von Geschäftsliegenschaften durch Personen im Ausland oder die Abschaffung des Rechts zum Erwerb von Aktien an schweizerischen börsenkotierten Immobiliengesellschaften zur Debatte.

Und der freie Marktzugang?

Die in diesem Verschärfungsentwurf gemachten Vorschläge sind teuer, unangebracht und beruhen auf falschen Annahmen und Interpretationen. Die Annahme, dass ausländische Investitionen die Preise auf dem Mietmarkt in die Höhe treiben, ist falsch. Auf dem schweizerischen Immobilienmarkt spielen ausländische Investoren derzeit eine unbedeutende Rolle. Im Gegenteil, der schweizerische Markt wird von einheimischen Investoren beherrscht.

Es ist an der Zeit, dem Bundesrat eine klare Botschaft zu senden: dieser Entwurf ist unnötig und gefährlich. Er hat keine politische Legitimität, ist Ausländern gegenüber diskriminierend und überdies nicht mit den durch die Schweiz unterzeichneten Freihandelsabkommen vereinbar.

«Äusserst befremdend»

Der Innerrhoder CVP-Nationalrat Daniel Fässler sieht keinerlei Anlass zur Verschärfung der Lex Koller.

Schweizerische Gewerbezeitung: Herr Fässler, der von Ihnen präsidierte Verband der Immobilien-Investoren VII lehnt die Revision der Lex Koller ab. Wo liegt das Hauptproblem?

n Daniel Fässler: Es ist äusserst befremdend, dass Regulierungsvorhaben, welche das Parlament eben erst deutlich abgelehnt hat, bereits wieder zur Diskussion gestellt werden. Das ist politisch fragwürdig, zumal materiell keinerlei Anlass dazu besteht. Der Vernehmlassungsentwurf ist ausländerdiskriminierend und nicht vereinbar mit bestehenden Freihandelsabkommen. Er widerspricht dem für die Schweiz wichtigen Prinzip des freien Marktzugangs und schadet damit dem Produktions- und Dienstleistungsstandort Schweiz. Der Bundesrat erklärt das Postulat 11.3200 Hodgers zum Hauptzweck seiner Vorlage. Dabei wird verschwiegen, dass sich dieses Postulat mit einer Verordnungsänderung umsetzen lässt. Die vorgeschlagene Gesetzesrevision ist dazu gar nicht nötig.

Welche Auswirkungen hätte 
die Revision, wenn sie gemäss Vorschlag Bundesrat umgesetzt würde?

n Verschärfungen der Lex Koller würden nicht nur den Ruf der Schweiz als rechtssicheres und wettbewerbsfähiges Land schädigen. Sie hätten direkt auch negative Konsequenzen für die gesamte Volkswirtschaft. Denn bei einer Wiedereinführung des Verbots für ausländische Investoren, Aktien börsenkotierter Schweizer Immobiliengesellschaften zu erwerben, 
wären als Anleger auch zahlreiche Schweizer Pensionskassen, Versicherungen und Kleinanleger betroffen. Das würde umgehend auch die BVG-Vermögen sowie die Versicherungs- und Sparkapitalien vieler Schweizerinnen und Schweizer beeinträchtigen. Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass sich höhere Mietpreise nicht mit einem Verbot von ausländischen Investitionen in Gewerbeimmobilien vermeiden lassen. Würden ausländische Investoren vom Kauf von Gewerbeliegenschaften ausgeschlossen, käme vielmehr zahlreichen Projekten die wirtschaftliche Basis abhanden.

Lassen sich die Kosten der 
Regulierungsfolgen beziffern – 
und was würde die Umsetzung 
für die Kantone bedeuten?

n Seitens des Bundesamtes für Justiz wurde hierzu bereits 2015 eine externe Studie zur Regulierungsfolgenabschätzung bei der Fahrländer und Partner AG eingeholt. Dabei wurde u.a. untersucht, welchen zusätzlichen Aufwand und welche Kosten eine Lex-Koller-Verschärfung der Branche und den Kantonen auferlegen würde. Die Studie hält fest, dass die Kosten der Regulierung wegen der Digitalisierung und Globalisierung des Aktienhandels «sehr gross sein» dürften – sowohl für den Regulator wie auch für die Immobiliengesellschaften. Die aufgrund der Verschärfungen erforderliche, teilweise Kapitalverkehrskontrolle würde bewirken, dass direkte ausländische Investitionen, aber – via börsenkotierte Immobiliengesellschaften – auch indirekte Investitionen in Schweizer Renditeimmobilien, auf einige Ausnahmen in touristischen Gebieten beschränkt würden. Aufgrund der hohen Regulierungskosten ist es aus Sicht der Studie daher vorteilhafter, die «bisherigen Regelungen zu belassen». Diese Einschätzung teilt der VII vollumfänglich.

Hélène Noirjean, Ressortleiterin sgv

Interview: Gerhard Enggist