Solange Negativzinsen vorherrschen, werden munter weiter Mietwohnungen gebaut – trotz Leerständen. Die Bauherren, bei denen es sich vielfach um Pensionskassen und andere institutionelle Investoren handelt, agieren dabei weitgehend rational. Weil risikoarme Anlagen auf dem Kapitalmarkt keine Renditen mehr erzielen, weichen die Investoren auf den Immobilienmarkt aus. Die Nettorenditen auf Immobilienanlagen sind zwar am Sinken, aber weiterhin deutlich attraktiver als diejenigen auf dem Kapitalmarkt, Leerstände miteinberechnet. Folglich wird weiter investiert, und der Schweizer Immobilienmarkt muss sich auf noch höhere Mietwohnungsleerstände einstellen.

Trendwende bei der Zuwanderung

Immerhin dürfte sich im laufenden Jahr die Nachfrage nach Mietwohnungen recht gut entwickeln. Der Rückgang der Zuwanderung ist dank dem erhöhten Wirtschaftswachstum gestoppt worden. 2019 dürfte der Wanderungssaldo um rund 10 Prozent zunehmen. Das dürfte der Mietwohnungsnachfrage Impulse verleihen, auch wenn die Konjunkturdynamik bereits wieder nachlässt. Von der Zusatznachfrage dürfte vorerst primär die Deutschschweiz profitieren, denn die Trendwende bei der Zuwanderung hat in der Westschweiz noch nicht eingesetzt. Dieser Rösti­graben ist auf die erhöhte Rück­wanderung der Portugiesen zu­rückzuführen, die in der Westschweiz die wichtigste Ausländergruppe stellen.

Tiefzinsen schüren

die Bautätigkeit

Im Verlauf des Jahres werden aber erneut zahlreiche neue Mietwohnungen fertiggestellt, die auf dem vielerorts übersättigten Markt um Mieter buhlen. Gebaut wird hauptsächlich in den Agglomerations­gemeinden, wohingegen die Bau­tätigkeit in den Grosszentren massiv hinter derjenigen in anderen Gemeindetypen zurückbleibt (vgl. Abbildung). Die Wohnungsknappheit in den Grosszentren ist daher hausgemacht. Die Bautätigkeit bleibt gemessen an der Nachfrage zu hoch, was dem ultratiefen Zinsniveau zuzuschreiben ist, und sie erfolgt am falschen Ort, weil zu wenig verdichtet wird. Das Auseinanderklaffen von Nachfrage und Angebot ausserhalb der Grossstädte wird die Zahl der leerstehenden Mietwohnungen daher auch dieses Jahr erhöhen, wenn auch mit leicht verlangsamten Tempo im Vergleich zum Vorjahr. Derweil dürften sich die Angebotsmieten stärker negativ entwickeln und um ein bis zwei Prozent fallen.

Qualität rückt in den Fokus

In einem solch kompetitiven Umfeld haben die Vermieter ihre Vermarktungsanstrengungen erhöht. Vielfach genügt das aber nicht mehr. Daher findet eine Rückbesinnung auf die Qualität von Wohnungen statt. Die Lagequalität ist dabei wichtiger denn je. Die Topografie der Leerstände zeigt beispielsweise sehr deutlich, dass die Leerstände umso geringer sind, je besser ein Standort erreichbar ist bzw. je näher ein Standort bei den Ballungszentren liegt. Neben den Aspekten der Lage sind vor allem die Wohnungsgrundrisse für die Wohnungsqualität entscheidend. Sie bestimmen, welchen Nutzen die Mieter aus der gemieteten Anzahl Quadratmeter ziehen können.

Vernachlässigte Qualitätder Grundrisse

Obwohl die Grundrissqualität von Wohnungssuchenden als viertwichtigstes Kriterium genannt wird, wurden Grundrisse in der Immobilienwirtschaft lange Zeit vernachlässigt. Die Tatsache, dass die Wohnungsabsorption in den letzten 20 Jahren problemlos funktionierte, dürfte hierzu beigetragen haben. Darüber hinaus liess sich die Grundrissqualität bisher nur schwer objektiv beurteilen. Digitale Technologien erlauben es jedoch neuerdings, Grundrissqualitäten quantitativ und damit objektiv zu bestimmen. Mit Hilfe von Algorithmen lässt sich beispielsweise der Lichteinfall für jedes Zimmer rechnerisch ermitteln, sodass die Helligkeit der Wohnung quantifiziert werden kann. Die Möblierbarkeit und die Verbindungen der Räume einer Wohnung sind weitere Aspekte, die sich messen lassen. Grundrisseigenschaften werden so besser miteinander vergleichbar, und Inter­essenten verfügen über Kennzahlen, ohne die Wohnung besichtigen zu müssen. Einen idealen Grundriss gibt es indes nicht, denn je nach Zielgruppe stehen andere Grundrisseigenschaften im Vordergrund. Auf Basis der Kennzahlen lässt sich eine Wohnung jedoch besser auf eine Zielgruppe abstimmen und präziser am Markt positionieren. Der Stellenwert der Grundrisse dürfte demnach künftig verstärkt Beachtung finden – zum Vorteil der Mieter.

Fredy Hasenmaile,

Credit Suisse AG