Die steigenden Mieten und die angespannte Lage auf dem Schweizer Wohnungsmarkt haben den politischen Druck erhöht. Mit der geplanten Verschärfung der Lex Koller setzt der Bundesrat nun auf eine stärkere Einschränkung der Nachfrage durch Personen im Ausland. Doch bei näherer Betrachtung stellt sich die Frage, ob dieses Instrument überhaupt geeignet ist, das zugrunde liegende Problem zu lösen.

Strukturelle Engpässe

Ökonomisch betrachtet ist die Diagnose weitgehend unbestritten: Der Schweizer Wohnungsmarkt ist angespannt, insbesondere in den wirtschaftlichen Zentren. Die Leerstandsquote liegt mit rund 1 Prozent unter dem Niveau eines ausgeglichenen Marktes. Die Knappheit resultiert dabei primär aus strukturellen Engpässen auf der Angebotsseite. Begrenzte Bauzonen, langwierige Bewilligungsverfahren und regulatorische Hürden erschweren die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum. In einem solchen Umfeld führen steigende Nachfrage und ein unelastisches Angebot zwangsläufig zu höheren Preisen.

Die Lex Koller setzt hingegen nicht bei diesen strukturellen Ursachen an, sondern zielt auf die Nachfrage – und dies zudem nur in einem klar abgegrenzten Segment. Betroffen sind vor allem Personen aus Drittstaaten sowie bestimmte Formen indirekter Immobilieninvestitionen. Der Anteil dieser Nachfrage am Gesamtmarkt ist begrenzt, was die Wirkung der vorgeschlagenen Massnahmen entsprechend relativiert.

Weitreichende Folgen

Hinzu kommt ein zweiter, oft unterschätzter Aspekt: Die Vorlage greift nicht nur in den Wohnimmobilienmarkt ein, sondern auch in den Kapitalmarkt. Insbesondere die geplanten Einschränkungen bei Immobilienfonds, börsenkotierten Gesellschaften und anderen Anlagevehikeln haben potenziell weitreichende Folgen. Diese Instrumente sind zentrale Träger der Immobilienfinanzierung und ermöglichen eine breite Streuung von Risiken sowie die Mobilisierung von Kapital für Neubauten und Sanierungen.

Wird der Zugang zu diesen Märkten eingeschränkt, sinkt nicht nur die Liquidität, sondern auch die Attraktivität des Standorts für Investoren. Dies kann sich mittel- bis langfristig negativ auf die Bautätigkeit auswirken – also genau auf jene Variable, die für eine Entspannung des Wohnungsmarktes entscheidend wäre. Die Politik läuft damit Gefahr, das Angebot indirekt weiter zu verknappen, während sie gleichzeitig versucht, die Nachfrage selektiv zu dämpfen.

Knappheit bloss anders verteilt

Besonders problematisch ist dies auch für das Gewerbe. Viele kleine und mittlere Unternehmen sind auf funktionierende Immobilienmärkte angewiesen – sei es für Büroflächen, Produktionsstandorte oder Verkaufsräume. Wenn ausländische Investoren gewerbliche Immobilien nur noch zur Eigennutzung erwerben dürfen, fällt ein Teil des bisherigen Kapitalangebots weg. Dies reduziert die Flexibilität im Markt, erschwert Standortentwicklungen und kann Investitionsentscheidungen verzögern.

Die Verschärfung der Lex Koller steht damit exemplarisch für eine Politik, die Symptome adressiert, nicht aber Ursachen. Sie reduziert selektiv die Nachfrage, ohne die strukturellen Rahmenbedingungen für mehr Angebot zu verbessern. Die Knappheit wird damit nicht beseitigt, sondern lediglich anders verteilt.

Grundlegende Fragen beantworten

Wer die Situation auf dem Wohnungsmarkt nachhaltig verbessern will, kommt an den grundlegenden Fragen nicht vorbei: Wie kann Bauland besser mobilisiert werden? Wie lassen sich Planungs- und Bewilligungsverfahren beschleunigen? Und wie können Investitionsanreize so gesetzt werden, dass mehr gebaut wird?

Solange die Politik diese strukturellen Hebel nicht entschlossen nutzt, bleibt jede zusätzliche Regulierung der Nachfrage ein Eingriff mit begrenzter Wirkung – und potenziell erheblichen Nebenwirkungen. Die Lex Koller droht damit, mehr zu bremsen als zu lösen.

Philipp Bauer, Ressortleiter a. i.