Der Bundesrat will die Lex Koller verschärfen. Im Zentrum der Revision stehen zwei Massnahmen: Ausländische Investoren sollen sich künftig nicht mehr an Schweizer Immobilienfonds und börsenkotierten Wohnimmobiliengesellschaften beteiligen können. Zudem soll der Erwerb von Betriebsstättengrundstücken zu Anlagezwecken wieder bewilligungspflichtig werden. Weitere Änderungen betreffen Haupt- und Ferienwohnungen.

Kapitalbeschaffung erschwert

Die Vorlage bekämpft nicht die Ursachen der Wohnungsknappheit. Der Erwerb von Wohnimmobilien durch Personen im Ausland ist bereits heute umfassend geregelt und unterliegt weitreichenden Einschränkungen. Die Revision betrifft vor allem den Zugang zum Investitionskapital.

Gerade darin liegt das Problem. Immobilienfonds und börsenkotierte Immobiliengesellschaften finanzieren einen bedeutenden Teil der professionellen Wohnbautätigkeit in der Schweiz. Werden ausländische Investoren ausgeschlossen, schrumpft der Kreis potenzieller Kapitalgeber. Die Kapitalbeschaffung wird schwieriger und teurer.

Gleichzeitig wirft die Vorlage erhebliche Vollzugsfragen auf. Banken und Börsenteilnehmer müssten künftig bei jeder Transaktion prüfen, ob ein Käufer als «Person im Ausland» gilt. Die vorgesehenen Kontrollpflichten würden privaten Marktteilnehmern Aufgaben übertragen, die heute von den zuständigen Behörden wahrgenommen werden. Gerade bei börsenkotierten Wertschriften und kollektiven Anlagegefässen ist ein solcher Vollzug kaum praktikabel.

Eine grundlegende Verwechslung

Aus ökonomischer Sicht verwechselt die Vorlage den Kapitalmarkt mit dem Wohnungsmarkt. Auf dem Wohnungsmarkt bestimmen Angebot und Nachfrage den Preis von Wohnraum. Auf dem Kapitalmarkt wird entschieden, wie Neubauten, Ersatzneubauten und Sanierungen finanziert werden. Kapital schafft keinen zusätzlichen Wohnraumbedarf – es finanziert Wohnraum. Wer den Zugang zu Kapital erschwert, schafft deshalb keine einzige zusätzliche Wohnung. Im Gegenteil: Werden Investitionen unattraktiver, stehen weniger Mittel für Neubauten, Ersatzneubauten und Sanierungen zur Verfügung.

Hinzu kommt, dass beim Kauf einer Aktie oder eines Fondsanteils keine Wohnung den Besitzer wechselt. Es wird lediglich ein Wertpapier gehandelt. Weder verschwindet dadurch Wohnraum vom Markt, noch steigt die Nachfrage nach Wohnungen. Die eigentlichen Ursachen der Wohnungsknappheit – eine unzureichende Bautätigkeit, langwierige Planungs- und Bewilligungsverfahren sowie regulatorische Hürden – bleiben von der Revision unberührt.

Gesamte Wertschöpfungskette negativ betroffen

Die wirtschaftlichen Auswirkungen reichen weit über den Immobilienmarkt hinaus. Weniger Investitionen in Neubauten, Ersatzneubauten und Sanierungen bedeuten auch weniger Aufträge für Architekten, Ingenieure, Planungsbüros, Bauunternehmen, Handwerksbetriebe und zahlreiche weitere KMU. Gleichzeitig könnten tiefere Bewertungen und eine geringere Liquidität von Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften auch Pensionskassen und andere institutionelle Anleger belasten. Die Folgen träfen die gesamte Wertschöpfungskette.

Rahmenbedingungen verbessern

Wohnungen entstehen auf der Baustelle – nicht durch neue Anlageverbote. Wer die Wohnungsknappheit entschärfen will, muss dort ansetzen, wo neuer Wohnraum entsteht: bei rascheren Bewilligungsverfahren, weniger regulatorischen Hürden und investitionsfreundlichen Rahmenbedingungen – nicht bei zusätzlichen Einschränkungen des Kapitalmarktes.

Philipp Bauer, Ressortleiter sgv a. i.