R. M. aus B.: «Ich bin seit zwölf Jahren Geschäftsinhaberin eines Coiffeursalons. Der Salon befindet sich im Parterre meines Mehrfamilienhauses. Die sechs darüber liegenden Wohnungen habe ich vermietet. Auf die Mietzinseinnahmen bin ich angewiesen. Was passiert, wenn ein Mieter den Mietzins nicht mehr bezahlt oder nicht mehr bezahlen kann? Wie kann ich diese Einkünfte absichern?»

Sehr geehrte Frau M.: Die Vermietung von Räumlichkeiten kann ein empfindliches Risiko darstellen. Es besteht die Gefahr, dass Forderungen aus dem Mietverhältnis (zum Beispiel Mietzins, Reparaturkosten für Schäden am Mietobjekt bei dessen Rückgabe) nicht bezahlt werden.

«Augen auf, schon vor Vertragsabschluss»

Der Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) gibt Vermieterinnen und Vermietern auf seiner Website wertvolle Tipps und empfiehlt: «Augen auf, schon vor Vertragsabschluss». Um das Risiko eines Mietzinsausfalls zu vermindern, kann es sich lohnen, vor Vertragsabschluss einen Betreibungsregisterauszug zu verlangen oder eine umfassendere Bonitätsprüfung des Mietinteressenten durchführen zu lassen. Bei der Wohnraummiete dürfen Vermieter zudem maximal drei Monatsmietzinse als Sicherung verlangen, wobei das Geld auf ein Sperrkonto einbezahlt wird, das auf den Namen des Mieters oder der Mieterin lautet.

Mietkautionsversicherung bürgt

Die Mietzinseinkünfte lassen sich auch mit verschiedenen Versicherungslösungen absichern. Eine gute Alternative zum herkömmlichen Bankdepot stellt die Mietkautionsversicherung dar. Im Gegensatz zur Variante mit dem Bankdepot, bei der der Mieter oder die Mieterin die gesamte Kautionssumme leisten muss, tritt eine Versicherung für die Sicherheit ein. Die Versicherung bürgt für alle nach mietrechtlichen Grundsätzen berechtigten Ansprüche gegenüber dem Mieter.

Mietausfall-Deckung erstattet Mietzinsausfälle

Seit einigen Jahren bieten verschiedene Privatversicherer zudem eine sogenannte Mietausfall-Deckung an. Der Deckungsumfang lässt sich anhand eines einfachen, aber realistischen Beispiels erläutern: Der Mieter bezahlt die ausstehende Miete trotz eingeschriebener Mahnung nicht. Weil die Mietzinszahlungen offenbleiben, kündigt der Vermieter den Mietvertrag und leitet das Betreibungsverfahren ein, welches mit der Ausgabe eines Verlustscheins endet. Aus der Mietausfall-Deckung erhält der Vermieter die entgangenen Mietzinse, wobei eine allfällig geleistete Mietkaution von der Entschädigung abgezogen wird. Die Versicherungssumme der Mietausfall-Versicherung entspricht üblicherweise dem Jahresmietertrag.

Sachschäden am Mietobjekt absichern

Gewisse Versicherungsmodelle kombinieren die Mietausfall-Entschädigung mit einem Schutz des Vermieters für Sachschäden am Mietobjekt und sehen Entschädigungen für Sachschäden am Gebäude und den Einrichtungen vor, die der Mieter verursacht hat. Falls vorgesehen, leistet die Versicherung zudem Aufräumungs- oder Entsorgungskosten im Zusammenhang mit den vom Mieter zurückgelassenen Sachen. Die Versicherungssumme ist meist aus verschiedenen Varianten wählbar. Auch hier wird eine allfällig geleistete Mietkaution abgezogen.

Mietertragsausfälle als Folge eines Ereignisses abdecken

Es kann aber auch sein, dass Mieter ihre Mietzinszahlungen berechtigterweise einstellen, zum Beispiel, weil das Mehrfamilienhaus infolge eines Brandes unbewohnbar wird und die Mieter ausziehen müssen. Wer als Liegenschaftsbesitzer gegen solche Ertragsausfälle nach einem Brand, einem grösseren Wasser- oder Elementarschaden (zum Beispiel Überschwemmung) versichert sein will, erhält bei seinem privaten Sachversicherer einen entsprechenden Versicherungsschutz.